Obligaciones bilaterales. Ejercicio de la acción resolutoria tácita o sobreentendida del artículo 1.124 del Código Civil. Resolución del contrato e Indemnización de daños y perjuicios.
Venta de edificio disconforme con el Plan de Ordenación Urbanística. Mal estado del edificio.
Inexistencia de responsabilidad de la inmobiliaria que actuaba como mediadora entre los vendedores y los compradores.
Excepción de litisconsorcio pasivo necesario: no se aprecia en el Arquitecto que emitió un dictamen de tasación del inmueble.
Sentencia de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 28 de enero de 2004 (Rollo 368/2002).
Ponente: Agustín Vigo Morancho.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la entidad PISO PERFECTO, SL, se funda en la siguientes alegaciones: 1) Litisconsorcio pasivo necesario, ya que debía llamarse al proceso al Arquitecto ANTONIO BULTÓ BARTOLI; Y 2) En cuanto al fondo del asunto, error en la apreciación y valoración de la prueba, así como la existencia de error en la extensión de responsabilidad al mediador. Por su parte, el recurso de apelación interpuesto por parte de los otros demandados ( los vendedores de la vivienda) se funda en tres alegaciones: 1) Error en cuanto a la apreciación y valoración de la prueba, así como aplicación del derecho; 2) Disconformidad con la indemnización concedida; y 3) Justos motivos para no imponer las costas a los vendedores, ya que vendieron la vivienda a través de una inmobiliaria, que fue en la que confiaron. Por último, el recurso interpuesto por la demandada Esperanza Sánchez Navarro se funda en el error en cuanto a la apreciación y valoración de la prueba, así como de la aplicación del derecho, sin embargo como este recurso y el de los otros vendedores demandados obedece a las mismas razones examinaremos conjuntamente dicha alegación con la primera del recurso de aquéllos.
Respecto la alegación de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario debe precisarse que son diversas las teorías que se han elaborado respecto a la fundamentación del litisconsorcio pasivo necesario, sin embargo últimamente la jurisprudencia ha ido destacando los fundamentos de preservar el principio de audiencia y el de preservar la cosa juzgada en el sentido de que la sentencia que se dictase podría extender la cosa juzgada a otras personas que no han sido parte en la relación jurídico procesal. En relación al primer aspecto se ha señalado reiteradamente que el fundamento en que descansa la figura del litisconsorcio pasivo necesario estribas en la exigencia de preservar el principio de audiencia evitando la indefensión y, por consiguiente, los posibles pronunciamientos que afectarían a personas, no demandadas, cuyo llamamiento al debate viene impuesto por la relación de derecho material controvertida que les confiere un interés legítimo en la controversia y trasciende, por tanto, la relación procesal (Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1984, 11 de febrero de 1985, 9 de marzo de 1985, 9 de abril de 1985, 23 de enero de 1986 y 10 de abril de 1986, entre otras muchas, e implícitamente en el mismo sentido la sentencia de 1 de julio de 1993). Esta última sentencia declaró que "tan sólo estará bien constituida la relación jurídico procesal cuando se haya dado la oportunidad de ser oídos en la litis a cuantos, por tener un interés directo en el pleito, puedan resultar afectados por lo fallado en el mismo, ya que, en otro caso, la resolución que en él recayera podría ocasionar indefensión a aquellos que, faltos de oportunidad de alegar o probar lo que a su derecho conviniere, hubiesen de verse obligados a acatar lo resuelto que opera sobre sus derechos e intereses" (vid. también la Sentencia de 26 de julio de 1993). Por su parte, en relación al aspecto de cosa juzgada, la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1993 declaró que "el llamado litisconsorcio pasivo necesario es una figura jurídica de construcción eminentemente jurisprudencial regida por el designio de haber de cuidar los tribunales de que el litigio se ventile con todos aquellos que puedan resultar afectados por la sentencia y en íntima dependencia con la búsqueda de la veracidad de la cosa juzgada que, a su vez, exige la presencia en el proceso de todos los que debieran ser parte en el mismo como interesados en la relación jurídica discutida, cual se requiere para impedir el riesgo de fallos contradictorios" (vid. en el mismo sentido las sentencias de 29 de abril de 1992, 26 de marzo de 1991, 7 de noviembre de 1992, 20 de abril de 1993 y 16 de julio de 1993). En el presente caso, parte apelante PISO PERFECTO pretende que la Sentencia afectaría al Arquitecto ANTONIO, ya que éste emitió el informe de tasación que sirvió de base para la concesión del préstamo hipotecario a los compradores, actores en la instancia y apelados en esta alzada. Sin embargo, esta alegación carece de consistencia jurídica ya que el simple asesoramiento o emisión de un dictamen no tiene trascendencia para la compra. La podría tener en cuanto a la concesión o no del préstamo, pero no para conocer los defectos intrínsecos y extrínsecos de la vivienda, especialmente los primeros. Claramente el indicado Arquitecto, al declarar como testigo, después de reconocer el documento 6 de la demanda, precisa que "la tasación le fue encomendada por la Caixa de Sabadell" (pregunta 2), si bien agrega que "los que encargan habitualmente la tasación son los compradores". Ahora bien, independientemente de quien pida la tasación, es obvio que ésta se concede a efectos de que la entidad financiera conceda o no el préstamo, sin embargo la relación jurídica que liga a la entidad financiera con los actores, en virtud del contrato de préstamo, no se discute en esta litis, por lo que ninguna culpa puede atribuirse al dictamen de tasación emitida por el citado Arquitecto. En su caso, serían la entidad financiera o los actores quienes pudieran solicitarle alguna explicación, pero ello no implica ninguna responsabilidad en una compraventa, en la que no ha intervenido. En todo caso, el propio Arquitecto, declara que el falso techo ocultaba las vigas (pregunta 4) y que sí se hubieran observado las vigas en mal estado el valor podría variar (pregunta 7). En síntesis, no concurre en el caso enjuiciado la excepción plurium litisconsorcium alegada por la citada apelante, por lo que debe desestimarse dicha alegación.
SEGUNDO..- Las obligaciones bilaterales, recíprocas o
sinalagmáticas son aquellas en que hay pluralidad de vínculos,
pues las partes se obligan recíprocamente una respecto de otras,
pues cada una de las partes asume un deber de prestación a título
de contrapartida o retribución por las prestaciones de la otra,
hasta el punto que cada una de ellas es acreedora y deudora a la vez, existiendo
entre las prestaciones una condicionalidad mutua. Para que pueda hablarse,
por lo tanto, de obligaciones bilaterales o recíprocas, según
la jurisprudencia, hace falta no sólo que en un mismo contrato se
establezcan prestaciones a cargo de ambas partes, sino que la obligación
de cada una de ellas haya sido querida como equivalente de la otra, y,
por consiguiente, exista entre ellas una mutua condicionalidad Sin embargo,
según la doctrina, no es necesario para la existencia de las obligaciones
bilaterales que las prestaciones recíprocas sean equivalentes según
un criterio objetivo; basta que cada parte vea en la prestación
de la otra una compensación suficiente a su propia prestación.
Por tanto, lo que interesa en este punto es el juicio subjetivo de cada
parte: lo decisivo es que cada uno de los partícipes se obliguen
a una prestación en virtud de una contraprestación. No obstante,
lo más destacado de las obligaciones bilaterales son sus efectos
específicos, derivado del vínculo de reciprocidad que liga
a las respectivas prestaciones de las partes, cada una de las cuales se
obliga con el fin de obtener el cumplimiento de la obligación de
la otra. Las consecuencias más típicas, señaladas
por la doctrina, son: a) Cumplimiento simultáneo de las obligaciones
recíprocas (Excepción "non adimpleti contractus");
b) Compensatio mora; c) la posibilidad de resolver el contrato cuando
uno de los contratantes incumple su obligación, liberándose
la parte cumplidora del vínculo mediante la acción resolutoria
(resolución por incumplimiento); y d) cuando una de las partes,
por caso fortuito o fuerza mayor, está imposibilitada de cumplir
su obligación, la otra parte se libera de cumplir la suya, regla
o consecuencia mantenida por la doctrina científica, si bien en
nuestro Código Civil tiene importantes excepciones (teoría
de los riesgos). En el caso enjuiciado, la acción ejercitada
es la del artículo 1.124 del Código Civil, que concede la
opción a pedir al cumplimiento del contrato o la resolución
del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos
casos. Se trata de la acción denominada condición resolutoria
tácita o sobreentendida, aunque la doctrina discute la configuración
jurídica de esta acción. Sin embargo, la jurisprudencia ha
venido señalando de forma reiterada las características,
requisitos y efectos del ejercicio de estas acciones, entre ellas se puede
destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1989, según
la cual: "La resolución del contrato bilateral por incumplimiento
mediante una declaración de voluntad del acreedor por la cual hace
saber al deudor su decisión de dar por extinguido el vínculo
negocial, forma expresamente regulada por algunos ordenamientos foráneos
(Código Civil alemán y Código Civil italiano de 1942,
entre otros), viene también admitida por el Código Civil
patrio, según enseña la jurisprudencia, señalando
que el artículo 1.124 atribuye a la parte perjudicada por la infracción
de lo pactado un derecho de opción entre exigir el cumplimiento
o la resolución de lo convenido, que puede ejercitarse acudiendo
a la vía judicial o bien fuera de ella por manifestación
del acreedor, a reserva claro ésta, que si la declaración
resolutoria hecha por uno de los contratantes resulta impugnada por el
otro, queda el tema referido sujeto al examen y sanción del Juez,
quien habrá de decidir si tal resolución ha sido debidamente
actuada o si, por el contrario, no se ajusta a la norma legal - Sentencias
de 16 de noviembre de 1956, 6 de octubre y 18 de noviembre de 1967, 21
de junio y 3 de julio de 1971 y 22 de diciembre de 1977, entre otras -;
pero si el incumplidor se aviene a la declaración unilateral de
la otra parte optando por la resolución y la acepta tácitamente,
puede entenderse que la declaración recepticia del acreedor no difiere
sustancialmente en sus efectos de la resolución convencional, a
pesar de que no haya nacido un nuevo negocio en tal sentido, esto es, acordándola".
Ahora bien, para que pueda prosperar el ejercicio de esta acción
no basta un mero incumplimiento, sino que es necesario que exista un incumplimiento
evidente y reiterado por una de las partes. En este sentido, entre otras,
la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2001 declaró:
"Como dice la sentencia de 20 de mayo de 1998 (RJ 1998\4037) siguiendo
doctrina reiterada de esta Sala, «el problema de incumplimiento o
cumplimiento de contrato es cuestión de hecho impugnable por el
número 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (tras la
reforma de la Ley 10/1992, de 30 de abril como error de derecho en la apreciación
de la prueba) pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada
inactividad o pasividad del deudor (sentencia del Tribunal Supremo de 10
de marzo de 1983 pero sin que pueda exigirse una aplicación literal
de la expresión "voluntad deliberadamente rebelde", que sería
tanto como exigir dolo (sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre
de 1983), bastando frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes,
sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento
(sentencias de 31 de mayo y 13 de noviembre de 1985)»". La acción
de resolución implica, por lo tanto, una derogación del principio
de la fuerza obligatoria del contrato, al ser el incumplimiento contractual
en la esfera de los contratos bilaterales o con prestaciones recíprocas
susceptibles de generar la pérdida para la parte fiel de lo que
ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que no
ejecutó la otra parte, y para subsanar esta situación de
perjuicio se permite, mediante la acción de resolución del
contrato, devolver las cosas al estado en que se hallaban para el momento
de la conclusión del mismo, destruyendo retroactivamente los efectos
contractuales producidos. Es un remedio excepcional y subsidiario, motivado
porque las partes no quieren que subsista el contrato mas que en el caso
de que cada una ejecute sus prestaciones, y por ello el incumplimiento
contractual puede dar lugar a la resolución de la obligación
bilateral. En definitiva, para la apreciación de la acción
resolutoria se exigen los siguientes requisitos: a) Que se trate de obligaciones
recíprocas y exigibles; b) Que el reclamante haya cumplido las que
le incumben, y c) que el incumplidor revele una voluntad rebelde al cumplimiento
a que se obligó. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal
Supremo de 21 de marzo de 1994 al declarar: "Reiterada doctrina jurisprudencial
exige para la viabilidad de la acción resolutoria que reconoce el
artículo 1124, párrafo primero, del Código Civil,
la prueba de los siguientes requisitos: 1.º La existencia de un vínculo
contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2.º La reciprocidad
de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.
3.º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían,
estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre
arbitrio de los Tribunales de instancia. 4.º Que semejante resultado
se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que
de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine,
y 5.º Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las
obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia
del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es
la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera
de su compromiso; habiendo sentado asimismo este Tribunal Supremo que,
en principio, la declaración del cumplimiento o incumplimiento por
parte de los contratantes es una cuestión fáctica, atacable
por la vía del error en la apreciación de la prueba, cuando
ello depende sólo de que se hayan realizado u omitido determinados
actos, si bien puede constituir también una cuestión de derecho,
cuando la base para la determinación del incumplimiento esté,
más que en los actos ejercitados, en la trascendencia jurídica
de los mismos - Sentencias de 21 junio 1966, 8 febrero 1980, 21 marzo 1986,
29 febrero 1988, 28 febrero 1989 y 16 abril 1991 -; por su parte, la Sentencia
de 25 noviembre 1992 dice que el incumplimiento que produce la resolución
contractual o en el que puede basarse la excepción «non adimpleti
contractus» esgrimida por la demandada y rechazada por la Sala de
Apelación exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación
principal derivada del contrato, sin que puedan una y otra apoyarse en
un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones
especialmente de garantía o indemnizatorias, pero que en modo alguno
son fundamento suficiente para sustentar en tal defectuosidad la acción
o excepción aludida; en igual sentido se pronuncia la Sentencia
de 3 diciembre 1992". También en idéntico sentido se pronuncia
la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1998. En el presente
caso, la acción ejercitada por los actores, referida a la inidoneidad
del objeto de la compraventa, ya que no se conocían los vicios observados
posteriormente, es la acción genérica del artículo
1.124 del Código Civil, que tiene sus precedentes en la conditio
causa data causa non secuta - aunque no exista identidad -, que
en las obligaciones bilaterales confiere a una parte la posibilidad de
optar entre pedir el cumplimiento o la resolución del contrato,
con resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos.
TERCERO.- En cuanto a las demás alegaciones, nos referiremos
conjuntamente a las relativas a la apreciación y valoración
de la prueba; y posteriormente a si existe, en su caso, responsabilidad
de la entidad PISO PERFECTO. Respecto a las pruebas practicadas, es evidente
que se ha acreditado que la vivienda presenta unos desperfectos, especialmente
en las vigas, que se desconocían por los compradores, así
como también que los compradores no tuvieron un conocimiento pleno
de las condiciones urbanísticas de la vivienda. En primer término,
debemos destacar el informe técnico del Arquitecto Técnico
JOSEPO CABÒS ARELLANO, aportado como documento 10 de la demanda,
en el que, a la vista de las fotografías incorporadas al mismo y
de la inspección efectuada, se indica que el estado del edificio
presenta un aspecto envejecido por lo que se refiere a la fachada, si bien
ésta característica está en correlación con
los otros edificios de la zona que son de la misma época; respecto
al interior del edificio, el citado profesional entiende que "su estado
es ruinoso por una serie de defectos estructurales del edificio; hay un
falso techo que ocultaba unas vigas en mal estado, por lo que considera
desaconsejable ocupar el edificio como vivienda por el evidente riesgo
de hundimiento de las mismas; entiende que se ha de reforzar el forjado
si se quiere habitar. Pero, además en cuanto a los aspectos urbanísticos,
el citado Arquitecto Técnico dictamina que, según el informe
del Arquitecto Municipal, para la rehabilitación del inmueble se
ha de retirar la actual fachada unos 50 cm. para respetar la alineación
urbanística y se ha de recortar la fachada posterior unos 50 cm.
para cumplir el fondo edificable máximo que es de 8 metros. Este
dictamen efectivamente debe relacionarse con el Decreto del Ayuntamiento
de Reus (documento 4 de la demanda) y el Certificado del Ayuntamiento de
Reus (documento 5 de la demanda). En el Decreto del Ayuntamiento de 25
de febrero de 1999 se deniega la licencia municipal solicitada por los
compradores, debido a que el edificio sobrepasa la profundidad edificable
que es de 8 metros respecto la alienación de la calle; se motiva
por el Decreto dicha denegación porque se trata de efectuar obras
en un edificio disconforme, debido a que está afectado pro
la alienación de la calle y no respeta la profundidad edificable,
ya que las obras deben respetar los parámetros de edificación,
sin que se puedan efectuar las que perpetúen la situación.
También es cierto que en el Decreto se indica que sería necesario
un proyecto del Arquitecto, pero ésta no es la causa primordial
de la denegación de las obras, según se deduce de la lectura
de dicho Decreto. En el mismo sentido del Decreto se decanta el Certificado
del Ayuntamiento de 17 de junio de 1998 al señalar que el edificio
"no és conforme a l´ordenació urbanística vigent
per la qual cosa té la consideració d´edificació
disconforme i no procedeix l´adopció de mesures de restabliment
de la legalitat urbanística; la possible remodelació de l´immoble
s´haurà d´adaptar als paràmetres que regulen
la construcció a l´esmentada zona". Este documento, según
consta en el inciso final, se expidió a solicitud de PISO PERFECTO.
Ahora bien, el auténtico dictamen pericial es el emitido por el Arquitecto ANDRÉS MUNTAS DAROCA, pues si bien no puede desconocerse el valor de los dictámenes aportados como prueba documental, que tendrán el mismo valor probatorio que tales pruebas en cuanto a su alcance y eficacia, el informe de dicho Arquitecto es un verdadero dictamen pericial, pues se practicó como tal prueba. Al respecto debe indicarse que ciertamente la prueba pericial no vincula a los Jueces y Tribunales, quienes deben valorar los informes periciales según las reglas de la sana crítica (artículos 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 348 de la Nueva LEC), ya que la prueba pericial tiene como finalidad el auxilio al Juzgador en determinados aspectos relativos a una ciencia o arte, en cuanto los peritos, al tener conocimientos especializados, son llamados al proceso, generalmente a instancia de parte, aunque es posible su intervención en virtud de las diligencias previstas con carácter complementario en el artículo 340 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, para aportar las máximas de experiencia que el juez no posee o puede no poseer, y para facilitar la percepción y la apreciación de los hechos objeto de debate. De ahí que el artículo 632 de la LEC de 1881 disponga que "los Jueces y Tribunales apreciarán las prueba pericial según las reglas de la sana crítica sin estar obligado a sujetarse al dictamen de los peritos"; y ello es así por dos razones: a) la prueba pericial no es un medio probatorio stricto sensu, sino que resalta, respecto de los demás medios de prueba, por su carácter auxiliar; y b) los resultados de los dictámenes efectuados por los peritos no vinculan al Juez, ni constituyen un medio legal de prueba, sino que el Juez debe valorar dichos informes según las reglas de la sana crítica, es decir, con criterios lógico racionales, valorando el contenido del dictamen, y no especifica y únicamente su resultado, en función de los demás medios de prueba o del objeto del proceso a fin de dilucidar los hechos controvertidos. En el presente caso, del citado dictamen pueden destacarse las siguientes conclusiones: A) En el primer forjado se observa que parte de los elementos resistentes, ROLLIZOS O VIGUETAS DE MADERA se hallan FLECHADOS O DEFORMADOS, debido a la falta de conservación y ataque de insectos consumidores de este material. No es recomendable la habitabilidad de estas áreas, si no ejecutan las correspondientes y necesarias obras de rehabilitación del inmueble. B) El estado del edificio se puede clasificar, en cuanto a su conservación, como de regular o deficiente. C) Antes de producirse la demolición del falso techo no se podían observar las vigas o rollizos de madera, que soportan el forjado y quedaban ocultas bajo el mismo. D) En cuanto a la calificación de edificación disconforme, la fachada debería retirarse unos 50 centímetros, fachada a la calle, y 1,0 metros en la fachada posterior, a patio manzana. Sin embargo, no sería necesario demoler la totalidad de la superficie de los forjados actuales, pero si el área que afecta al retranqueo que obliga el Plan General de Ordenación en esta zona. E) En caso de retranqueo de las fachadas anterior y posterior, deberían modificarse la estructura de las dependencias interiores de la vivienda y también sería necesario rehabilitar el interior de la misma. F) El presupuesto de la contrata lo valora en un total de 5.025.906 ptas. G) El falso techo puede tener una antigüedad entre 15 a 30 años. H) Por estar el edificio fuera de ordenación quedan prohibidas aquellas obras que exceden del concepto de meras reparaciones y, entre ellas, son las obras de modernización y consolidación que exigen las normativas vigentes para su habitabilidad. I) Estas obras no son factibles; y J) Las obras prohibidas son las de aumento de volumen, las de modernización, las que incrementen su valor expropiatorio y las de consolidación, de las cuales las tres últimas afectan a la referida finca.
En cuanto a las pruebas de confesión judicial (vid. pp. 245,
293, 294, 296, 297, 298, 299, 344, 345, 378 y 380) no aportan nada relevante
porque cada parte se afirma en sus respectivas pretensiones. Respecto a
las pruebas testificales, aparte de la testifical del Arquitecto ANTONIO
BULTÓ, a la que nos hemos referido anteriormente, pueden destacarse
las testificales de FRANCISCO BAENA ROMO (pp. 383), MARGARITA SÁNCHEZ
(pp. 399 y JOAN RAMON RADUA ( pp. 400), quien en su día trabajó
en PISO PERFECTO, se deduce que el techo falso hace tiempo que existía,
como también lo aprecia el perito y que los actores visitaron en
varias ocasiones el interior de la vivienda. Sin embargo, el hecho de que
los actores hubieran visto la vivienda y que el techo falso existiera hace
tiempo, no excluye la responsabilidad en otros aspectos de la vivienda,
ya que es obvio que su estado no era adecuado para la habitabilidad, requisito
sine qua non e imprescindible, según la normativa urbanística
vigente, para ocupar una vivienda. Pero, además, ha quedado acreditado
que la vivienda adolecía de los requisitos urbanísticos exigidos
por el Plan de Ordenación, pues la profundidad de la vivienda era
excesiva y debían ser objeto de retranqueo sus fachadas anterior
o posterior, por lo que no se les podían permitir realizar ciertas
obras, máxime cuando están prohibidas las obras de modernización,
incremento del valor expropiatorio y las de consolidación para edificios
de dicha zona y con tales condiciones. Por otro lado, la consecuencia del
retranqueo de las fachadas sería una modificación de la configuración
interior de la vivienda, lo cual supone obviamente un cambio de objeto.
En definitiva, el inmueble vendido no reunía las condiciones necesarias
para su habitabilidad ni concurrían en él las características
de configuración o estructura que pensaban los compradores cuando
expresaron el consentimiento con el contrato de compraventa. En síntesis,
teniendo en cuenta las consideraciones expuestas, se considera que juzgador
de instancia no incurrió en error de apreciación ni de valoración
de la prueba practicada, ni tampoco en la aplicación del derecho,
pues es evidente que concurrían los requisitos del artículo
1.124 del Código Civil para acordar la resolución del contrato
de compraventa.
CUARTO.- Respecto a si existe responsabilidad por parte del mediador PISO PERFECTO, debe indicarse que esta entidad demandada actuaba como mediadora en la relación entre los vendedores y los compradores, como consecuencia de un contrato de mediación o corretaje. Este contrato, cuya licitud admite el Código Civil al amparo del artículo 1.255, es aquel contrato en virtud del cual una persona (comitente) encarga a otro (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (intermediario) o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir la acuerdo de voluntades encaminado a su realización (prima o comisión), declarando la jurisprudencia que es un contrato que participa de los caracteres propios del mandato o promueve o facilita la celebración de un contrato de compraventa entre los futuros contratantes, señalándose de manera expresa que en virtud de lo pactado el derecho al cobro por parte del agente de la comisión fijada surge si las gestiones en orden a la celebración del contrato se han practicado, y si éstas han sido productivas para esa misma finalidad, con independencia de que la consumación del mismo se haya podido llevar o no a término en relación a la voluntad última y soberana de los contratantes (Stas. Del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1991 y 23 de septiembre de 1991). En el presente caso, del documento núm. 5 de la demanda se deduce que la entidad PISO PERFECTO tenía pleno conocimiento que el edificio no era conforme a la ordenación urbanística, dado que dicho certificado se le expidió a esta entidad. Ahora bien, esa gestión PISO PERFECTO no la efectuó a instancias de los actores, ni por su propia voluntad, sino por encargo de los vendedores, pues como se observa en la página 206, vuelta, se halla incorporada copia autenticada del certificado referido, en la escritura pública de Declaración de Obra Nueva otorgada por los seis vendedores el mismo día 21 de julio de mil novecientos ochenta y ocho (vid. pp. 196 a 215), documento anexo a la contestación a la demanda de los vendedores. Este hecho revela que cuando se otorgó la declaración de obra nueva los vendedores conocían que el edificio no estaba acorde con los planes de Ordenación Urbanística, tal como se ha demostrado asimismo por los dictámenes examinados ut supra. También se infiere de ello que los vendedores no comunicaron dicho dato a los compradores, pese a otorgarse la escritura pública el mismo día y ante el mismo notario, pues tal extremo no obra en la documentación entregada a los compradores. Ahora bien, la circunstancia que la empresa PISO PERFECTO hubiera gestionado la emisión del certificado ante el Ayuntamiento y que conociera los extremos de dicho certificado, no le atribuye responsabilidad en la venta y en los efectos de ésta. Únicamente los vendedores son los obligados a responder por los vicios ocultos, desperfectos, defectos o gravamenes de la cosa vendida, sin que pueda exigirse responsabilidad a la inmobiliaria que actuó como mediadora y por encargo de los vendedores. Distinto sería si fueran los compradores quienes hubieran efectuado tal gestión a la entidad referida, pero en el caso enjuiciado no fue así, por lo que no puede exigirse responsabilidad a la intermediaria. Debe recodarse que, como se señaló en la Sentencia de esta Sección de 1 de abril de 1998 (Rollo 746/1996), citando la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1992, el mediador, salvo autorización y representación expresa, "no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo de pregestora, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a lasa partes, que son las que han de celebrar el futuro Convenio (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 y 1 de marzo de 1988, pues al actuar de la parte que le realizó el encargo no contrata ni promete la conclusión del negocio (vid. Sentencia del TS de 6 de octubre de 1990), conforme lo que es contenido propio de la actividad de los agentes de la propiedad inmobiliaria en razón de su actuación profesional y oficial, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o derechos reales, así como para la tramitación, promoción y emisión de informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes - RD 1613/1981, de 19 de junio (Estatutos de la Profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria) -". En síntesis, debe estimarse esta alegación del recurso de apelación de la entidad PISO PERFECTO y, por ende, deberá absolverse a esta demandada de la pretensión contra ella ejercitada.
QUINTO.- En cuanto a la indemnización concedida, los vendedores demandados consideran que no debe acordarse la indemnización porque ellos lo encomendaron todo a la inmobiliaria (a); alegan que no debería incluirse los impuestos del ITP (b) y, por último, que no deben incluirse las rentas arrendaticias del año 1998. Respecto la primera de las cuestiones ya se ha indicado que quien se obliga con el comprador es el vendedor o vendedores, no el intermediario, por lo que tal alegación debe ser desestimada, sin perjuicio de las acciones que pudieran tener los compradores contra la citada inmobiliaria. Respecto a la exclusión de la indemnización de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales debe señalarse que tal impuesto se devenga por el hecho de efectuar dicho acto jurídico de transmisión patrimonial, lo cual es un gasto - y, por ende, un perjuicio - de los compradores, quienes pagaron dicha cantidad por disposición legal, razón por la que no puede excluirse dicho concepto de la indemnización, pues es discutible que se devolviera dicho importe por las Autoridades administrativas competentes. En todo caso, el tema sobre la posible compensación en caso de devolución de esta cantidad debería resolverse en ejecución de sentencia mediante una simple y pura operación de compensar las cantidades concurrentes, pero en todo caso dicho perjuicio se ha irrogado y, por lo tanto, debe ser indemnizado. En cuanto a las rentas arrendaticias, debe indicarse que la indemnización de 670.384 ptas. se obtiene en la Sentencia de la suma de los diferentes conceptos comprendidos en los documentos 7 a 9 de la demanda, en los que se incluyen los gastos de impuestos de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gestión y gastos del Notario y del Registro de la Propiedad, sin que se incluyan los conceptos relativos a rentas de arrendamiento. En consecuencia, debe desestimarse también esta alegación del recurso de apelación.
También procede desestimar la alegación relativa a las costas de primera instancia, dado que el hecho de que los trámites de mediación, gestión y administrativos los efectuara la entidad PISO PERFECTO no excluye a los vendedores de su responsabilidades contractuales derivadas de la formalización del contrato de compraventa, pues las responsabilidades de la inmobiliaria atañen a las relaciones derivadas del contrato de mediación o corretaje entre los vendedores y ella, pero no pueden afectar a los compradores, quienes saldrían perjudicados si tuvieran que pagar las costas de primera instancia.
Atendiendo a las consideraciones expuestas deben desestimarse los recursos
de apelación de los vendedores y estimarse parcialmente el recurso
de apelación de la demandada PISO PERFECTO, revocándose parcialmente
la Sentencia de 4 de diciembre de 2001, dictada por la Iltma. Magistrada
Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Reus, en el sentido
de absolver a la entidad PISO PERFECTO de la pretensión contra ella
ejercitada.
SEXTO.- La estimación parcial del recurso de PISO PERFECTO
implica que las costas devengadas en primera instancia por este demandado
sean de cargo de los actores. Respecto las de segunda instancia los vendedores
demandados deberán satisfacer las causadas por sus respectivos recursos
y las de los escritos de oposición de los actores, sin efectuar
especial pronunciamiento respecto de las costas causadas como consecuencia
del recurso de apelación de la entidad PISO PERFECTO.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
